秋元技術コンサルタンツ
会社案内業務案内プライバシーポリシーアプリケーションリンク不動産情報求人情報
ホームへ戻る
業務案内
登記用語集
登記用語集
簡単な登記用語集
[ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ] [ ]
あ
遺産分割
法定相続人全員による協議で遺産を分けること。
法定相続でない場合は、登記に際し、この協議書と不利益を受ける相続人の印鑑証明書の添付が必要となります。
 戻る
委任状
本人が代理人に対し、一定の行為をなすことを委任した事実が記載された書面となります。
印鑑については、登記の種類によって認印で足りるものと実印が要求されるものとに分かれます。
 戻る
遺留分
兄弟姉妹を除く法定相続人が主張できる相続分の最低限度となります。
遺言などによってこれが侵害された場合も、一定期間は「遺留分減殺請求権」を行使して取り戻すことができます。
 戻る
印鑑証明書
登録した印鑑に関する証明書。権利書と並んで登記義務者の申請意思を担保させる重要な書面となります。
個人の場合は、住民登録をしている市区町村の長が発行し、法人の場合は、本店(主たる事務所)管轄登記所の登記官が発行しています。原則として有効期限は3ヶ月となります。
 戻る
ページトップへ戻る
か
改製原戸籍
改製がなされる以前の戸籍。改製とは法改正に伴って戸籍を作り直すことで、昭和32年の法務省令によるものが一番馴染み深いが、それ以前にも何度もされていますし、最近はコンピューター化による改製も増えてきました。
ちなみに、頭3文字を取って「かいせいげん」と呼ぶことが多いですが、正式には「かいせいはらこせき」と読みます。
 戻る
仮差押
仮処分
どちらも重要な事柄となります。奥が深すぎるのでこれらの文字を見かけたら、専門家に相談しましょう。
 戻る
家屋番号
建物に、1個ごとに家屋番号が付され、他の建物とは明確に区別されています。なお、この家屋番号は、原則として建物の敷地の地番と同一の番号で表示されますが、1筆の土地の上に数個の建物が存在するような場合には、その番号に符号を付しています

具体的に書くと
所在○○市○○一丁目2番地3
家屋番号○○一丁目2番3の3
(以下の項目略)

住所と土地の地番や建物の家屋番号とは,必ずしも一致していない場合がありますので,くれぐれもご注意してください。
 戻る
仮登記
後日行う本登記の順位を保全するもの。本登記までの予約のようなものとなります。
必要書類などの要件は緩和されているし登録免許税も少額で済むが、第三者に対する対抗力はない。しかし、仮登記を本登記にすることによって、仮登記をした時点に遡って権利を主張できるようになります。
 戻る
共同担保
同一の債権(借金など)を担保するために2個以上の不動産に担保権(抵当権など)を設定することです。その記載を登記簿でみるときは「乙区」の「権利者その他の事項欄」に(根)抵当権設定に「共同担保目録( )第○○○○号」と記載がありますので、乙区を見ればその物件に共同担保があるかわかります。
共同担保目録付きで申請しますと、上記のように共同担保目録という項目が付きます。「記号及び番号」の欄には乙区に記載されていた共同担保目録番号が記載されており、「担保の目的たる権利の表示」の欄には一緒に担保に入っている不動産が記載されていて、共担内物件の取得の場合、記載されているものを全て申請して取得するということになります。
 戻る
共有物分割
所有権などの移転原因のひとつ。
共有状態を解消するためにするものである点を考慮してか、売買などに比べて税率が非常に低い。売買が10/1000であるのに対し2/1000(ただし制限がある)だから、不動産の価格によっては相当な差が出る。
 戻る
許可書
農地について所有権の移転等をする場合のように、登記原因について第三者の許可が必要とされている場合に提出する。
ほとんど同じ性質を持つ書類に「同意書」というものがある。(許可書、同意書、承諾書)
 戻る
極度額
根抵当権の必要的登記事項のひとつ。
普通抵当が確定した「債権額」であったのに対して、こちらは複数の債権の最大担保限度額という意味で、この言葉が使われている。簡単に言うと、継続的融資の上限としての枠のこと。
 戻る
金消
金銭消費貸借契約の略。普通抵当の債権発生原因の代表格。
消費貸借とは、借りたものと同質同量のものを返還することを内容とする貸し借りの契約である。借りたものそれ自体は借主が消費してしまって返さない点に、賃貸借や使用貸借との本質的な違いがある。
そうなると目的物はほとんど金銭に限られてくるわけだが、金銭に関するものであることを表すために一応きちんと「金銭消費貸借契約」という用語を使う。しかし誰もが「金消」と略して呼ぶ。まあ、要するにお金の貸し借りに関する契約のことである。
 戻る
原因証書
登記原因を証する書面のことで、所有権売渡証書、抵当権設定契約書などがこれにあたる。これを作成しない、または存在しえない場合(相続など)は申請書副本を提出することになる。
売買に関しては、普通、引渡しと代金の支払いをする決済の日を登記原因日とすることから、最初に交わした売買契約書は原因証書とならない。そのため、もっともらしい売渡証書を作成することが司法書士の仕事のひとつになっていて、実際にそれを奨励している書士会もあると聞く。取引の実態に深く関与するのがこれからの司法書士のあるべき姿なのだそうだ。その方が報酬も増えるしね。
 戻る
権利書
登記義務者の権利に関する登記済証の通称。
不動産登記法のどこにも載っていないため、登記実務家は普段この言葉を使わない。このようにあまり正式な用語ではないが世間では広く使われている。逆に、決済の場で「登記済証をお願いします」とか言っても通じないことが多いので、依頼人の前では意識的に「権利書」と言うようにしている。ちなみに、受付年月日と受付番号並びに法務局の「登記済」という赤い印が押してあります。
 戻る
公図
登記所に備え付けられた地図の俗称。正式名称は『地図』または『地図に準ずる図面』なのだが、わかりにくいので誰もが「公図」と呼んでいます。
大まかな地形と地番が記載されているので、地番がよくわからないときにこの公図と住宅地図、登記簿などと照らし合わせて必要な地番を特定するのに便利。
 戻る
更正登記
実体上誤った内容でされた登記を後から遡及的に修正する登記手続のこと。
例えば、抵当権の利息を「5%」と登記したが実際は「6%」であった場合に、「6%」と直すこと。
「遡及的に」とは、効力が当初にさかのぼるという意味。
 戻る
公正証書
公正証書とは、法律の専門家の公証人が公証人法・民法などの法律に従って作成する公文書です。
金銭の支払いの内容の契約の場合には、債務者が支払いをしない時は、裁判をおこして裁判所の判決などを得なければ強制執行する事は出来ませんが、公正証書を作成してあれば、すぐに執行手続きに入ることができます。
公正証書には、遺言・金銭の貸借・建物の賃貸借・離婚に伴う慰謝料や養育費に関する公正証書があります。
 戻る
合筆登記
数筆の土地を1筆の土地にする登記の申請をいいます。この登記の申請者は、表題部に記載したる所有者または所有権の登記名義人です。所有者が2人以上の場合 は、その全員からの申請を要します。なお、所有権の登記がある土地の合筆の登記 の場合は、申請書に合併前のいずれか1筆の土地の所有権の登記の登記済証(権利証)を添付すること要します。その際、新たに登記済証が出来ます。
 戻る
戸籍簿
出生から死亡に至るまでの身分行為を記録した帳簿。相続登記の相続証明書としても利用される。
 戻る
ページトップへ戻る
さ
債務者
債務を負っている者。
大抵の場合、要するにお金を借りた者である。すべての担保物権についての絶対的登記事項なのだが、その割には登記上何ら書類が要求されていない。設定者と一致する場合は、設定者に印鑑証明書が要求されているので問題ないが、そうでない物上保証の場合は多少問題となる。
 戻る
錯誤
内面的な意思と外部に示された表示が一致しておらず、表意者自身にその不一致についての自覚がないこと。抹消登記と更正登記の原因のひとつ。
 戻る
差押
債権者が強制執行の申立をしたことにより、裁判所から嘱託される処分制限の登記。
(国、県、市区町村税の滞納による差押登記)
 戻る
住宅用家屋証明書
一定の要件を満たす居住用の建物に対し発行される証明書。
これを添付することで登録免許税が大幅に軽減される。「専用住宅証明書」とも言う。「専住」とか「家屋証明」と略すことも。
申請書の様式や必要書類などは発行する自治体によってバラバラなので事前の確認が重要となる。多くの場合、1件につき何種類もの証明書のコピーを提出することになるので、かつて大手事務所にいた頃、マンション一棟を手がけると毎回膨大な紙屑が発生することに胸が痛んだものだった。
 戻る
承諾書
やや特殊な添付書類。
登記がなされることによって不利益を蒙る第三者が提出するものと、特別規定があるもの(仮登記、仮登記の抹消登記、敷地権の移転を伴う2項保存の登記)について単独申請をする条件として提出するものとに分かれ、更に前者については、添付しなければ登記自体ができないものと添付の有無が主登記・付記登記の違いになるだけのものとに分かれる。
要するに難しい書面。
 戻る
嘱託登記
官公署からの依頼に基づき行われる登記のこと。
官公署からの依頼の場合はこの「嘱託」という言葉を使い、我々一般国民が行う「申請」とは区別される。だから、書類のタイトルも「登記申請書」ではなく「登記嘱託書」となる。
 戻る
職務上請求書
住民票や戸籍謄本などを各自治体に請求するためのもの。
これを使えば本人の委任状がなくても職権で取れるから便利ではあるが、それだけに使い方を誤ると、たちまち綱紀問題となって処分される。近年特に厳しくなった。
 戻る
除籍
戸籍から除かれること、または全員が除かれた戸籍のこと。後者の謄本を除籍謄本といい、相続証明書の重要な一部を占める。除かれる理由としては、死亡、婚姻、分籍、転籍など。
転籍の場合は転入先で新しい戸籍が編成される訳だが、婚姻により既に除籍となっている子などは新しい戸籍には記載されてこない。通常、相続手続では新しい戸籍から古い戸籍へと順番に遡って取っていくので、新たに取れた戸籍(戸籍としてはこちらの方が古い)を見て、「おっと、また相続人が増えたぜ」なんていうことになる。
当然、その者の戸籍も追いかけなければならない訳だが、「取ってみれば、既に離婚していて元の場所に自分だけの戸籍を作っていた。それをまた取ってみたら、再婚によって相手の戸籍に入っていた」なんてこともしばしば。複雑な相続案件は根気ひとつで獲物を追いつめる狩りにも似たものがある。
 戻る
真正な登記名義の回復
移転の登記原因のひとつ。
何らかの理由により真実の所有者でない者が登記名義人となっている場合に、真の所有者に名義を戻すために考案された極めて技巧的な登記原因。その形式は移転なので、利害関係人の承諾が得られなくて更正登記ができないときは特に有効。
 戻る
相続登記
登記名義人の死亡(家督相続の場合は死亡と限らないが)を原因とする承継手続の登記。
いつ相続が発生したかによって適用される法律が変わってくることをはじめとして、相続人の範囲及び相続分の特定はただでさえ重労働なのだが、欠格だの、廃除だの、放棄だの、特別受益だの、遺産分割だの、話を複雑にする要素がいくらでもあるので、まともに語りだすとこれだけで本が何冊も必要になる。
相続登記をするためには、基本的に被相続人の戸籍を14歳程度まで遡って全部集めなければならない。なぜかと言えば、要するに、申請人である相続人の他に相続権を有する隠し子などがいないかを証明するためなのだ。つくづくお節介な国である。実際、当事者が知りもしなかった親類の存在が明らかとなり、そこから様々なドラマが生まれることも珍しくない。
非常にスムーズに戸籍が揃う場合もあるが、転籍や改製が何度もされていて、ひとつ取ってはその前を追いかけて…ということを繰り返して、やっとの思いで揃えるのが普通。
しかし、この登記をする義務はないので、相続が発生しても10年20年と放置しておくケースも珍しくない。そのまま住み続ける分にはほとんど問題ないが、売却する必要が生じた場合は大変である。慌てたところで、いま言ったように相続証明書はなかなか揃うものではないからである。
放置していた期間が長くなれば、その分だけ戸籍を追うのが難しくなるから、相続手続きが終わるまで売るに売れなくて立往生、なんてことのないように注意しましょう。
 戻る
贈与
移転の登記原因のひとつ。無償で譲渡すること。
譲受人には原則として高い贈与税がかかる。
 戻る
ページトップへ戻る
た
代位登記
第三者が登記申請当事者の地位に取って代わって行う登記。債権者代位権の発動のひとつ。
登記は当事者本人またはその代理人が申請するのが原則だが、何らかの理由で本人が登記を怠っている場合に、本人に対して別の登記請求権を有する債権者が、自己が求める登記の前提として必要な登記の申請を本人になり代わってすることが認められている。
たとえば、自分の名義にしたら債権者に差し押さえられてしまうことがわかり切っているためにわざと相続登記をしないでいる債務者に対して、差押登記の前提となる債務者への相続登記を債権者から申請するといった具合。また、A→B→Cの順次売買でBが自己名義への登記をしようとしない場合に、CがBに代位してAと共同でB名義への移転登記をするなんていうのもそう。
この場合、登記済証は代位した者に交付され、名義人となった者には通知がされるのみである。したがって、後にこの名義人が登記義務者となる登記を申請するにあたっては、常に保証書を提出することになる。
 戻る
代物弁済
本来の目的物以外のもので弁済すること。つまり、お金を返せないときに動産や不動産を相手に給付して債務を免れる(というより、返せないことによって巻き上げられる)こと。
 戻る
代理権限証書
代理権を証する様々な書面の総称。
委任状がその典型例だが、他にも、法人における代表者の資格証明書(あ、こいつも総称だ)、法定代理人が関与する場合の戸籍謄本、特別代理人が関与する場合の選任審判書、破産管財人が関与する場合の選任決定書など、種類は実に豊富。
 戻る
建物図面
建物を新築したときなどの「表示登記」申請に添付されるもので、それぞれの土地における建物の配置、形状、方位、縮尺、所在、家屋番号などが記されています。通常の一戸建て等であれば、建物図面と同じ用紙に「各階平面図」も記載されており、こちらはフロアごとの形状、縮尺、寸法、求積(求積表)などが記されています。ビルなどで階数が多い場合には、建物図面と各階平面図がそれぞれ別の用紙になっている場合もありますが、マンションなど区分所有建物では、各部屋ごとに建物図面と各階平面図が備えられています。「建物図面」「各階平面図」手数料を支払って誰でも閲覧することができます。
 戻る
建物の番号
区分建物を表示する要素のひとつ。家屋番号とは別。
区分建物の表示は基本的に「一棟の建物の表示」と「専有部分の建物の表示」からなっており(敷地権付建物の場合はさらに「敷地権の目的たる土地の表示」と「敷地権の表示」が加わる)、この「建物の番号」はどちらにも登場するが、意味はだいぶ異なる。
専有部分の表示における建物の番号とは、「101」とか「408」といった、いわゆる部屋番号のことである。
 戻る
建物の表示登記
建物の表示の登記とは、その物理的現況を建物の登記簿上に明確にする登記。建物を新築した場合、その所有者は、その登記を1カ月以内に申請する義務を課され ています。この申請手続により、初めて建物の登記簿が開設されます。また、既存 の建物の全部を取り毀し、その材料を用いて建物を建築した場合(再築)でも、既存の建物が減失し、新たな建物が建築されたものとして取り扱います。
 戻る
建物の表示変更(更正)登記
建物の登記簿上の表示に変更があった場合、表題部に記載された所有者または所 有権の登記名義人は、1カ月以内に建物の表示の変更の登記の申請を課されていま す。また、更正の登記の場合は、その申請義務を課してありませんが、それを発見 したときから、すみやかに申請することが相当です。
 戻る
建物の滅失登記
建物の減失の登記とは、建物の全部を取毀し、また焼失したときなど、物理的に存在しなくなったときにする登記をいいます。この登記申請は、表題部に記載し たる所有者または所有権の登記名義人からの申摘であることを要します。また、所有者が2名以上の場合でもその1人から申請できます。なお、建物のほとんどを取り毀し、また焼失し残された部分が建物としての効用をもたなくなったときも同様の扱いとなります。なお、この登記手続により、建物登記簿は閉鎖されます。
 戻る
他に相続人がいないことの証明書
焼失等の理由により一部の戸籍(除籍、原戸籍)謄本を添付することができない場合に、「自分たち以外に相続人は存在しない」旨を相続人が実印をついて宣言した書面。焼失等を証する書面とセットで用いる。
 戻る
地役権
「ちえきけん」と読む。自分の土地(要役地)の利用価値を高めるために他人の土地(承役地)に設定する用益物権。このように必ず2つの土地を客体とするところが最大の特色。
 戻る
地上権
工作物または竹木を所有することを目的として他人の土地を使用する用益物権。賃借権との差異を理解することが重要となります。
 戻る
地積
宅地と鉱泉地および10u以下の場合は、小数点以下2位まで、それ以外は整数部のみで、それぞれ次桁を切り捨てて表示しています。
今も取引で使われる坪数との換算は、u×0.3025=坪  坪÷0.3025=uとなります。1坪÷0.3025=3.305785‥となり厳密には3.3ではありません。
 戻る
地積更正登記
分筆登記や国土調査などによる測量が一切されていない土地については測量の結果として、現地の面積と登記簿の面積に誤差が生じる事がありこの誤差が許容範囲を超えている場合に、この登記が必要になります。現地と登記簿の面積(地積)を合わせる登記です。
 戻る
地積測量図
土地の「分筆登記」、地積の「更正登記」のほか、新たに土地が生じた(水面の埋立て等)場合や今まで登記されていなかった土地を表示する「表示登記」などを申請する場合に添付する測量図のことで、面積算定のための求積方法、方位、地番、縮尺、境界の種別などが記載されています。登記された地積測量図は、登記簿の附属書類として法務局に保管され、手数料を支払って誰でも閲覧することができます。
しかし、「地積測量図」はすべての土地に備えられているわけではありません。まず、昭和40年以降分筆された土地について、申請時に添付されることになった図面で、それ以前に分筆等された土地や全く区画の変わっていないような土地には「地積測量図」がありません。
時期の問題以外にも、図面がない場合や図面としての機能に不備のある場合がありますので、解説したいと思います。
まず「地積測量図」が存在しない場合ですが、原則として「分筆登記」等の際に作成されるものであり、合筆(2筆ないし複数の土地を1筆にまとめる)の際には何ら規定がありません。したがって法務局に備え付けの「地積測量図」としては、合筆後の土地について存在しないことになります。(任意で提出している場合もあるかも知れませんが、あっても極めて稀だと思います。)ただし、合筆以前のすべての土地各筆について「地積測量図」が存在していれば、それらを繋ぎ合わせて用が足ることもあります。通常は合筆以前の土地の地積測量図もそのまま法務局に保管されています。
次に「地積測量図」があっても十分ではないケースですが、分筆の際、例えば1筆の土地を2筆に分けるとして、片方を測量して求積すればもう片方は求積しなくても良いこととされています。つまり従来の土地の登記簿面積が実際と違っていたとしても、〔実際と違う従来の登記簿面積〕−〔測量した片方の登記簿面積〕=〔残った片方の登記簿面積〕で処理されるため、「地積測量図」は片方の土地には有効だが、もう片方には用を成さないことになってしまいます。また、分筆登記(地積測量図の作成)にあたっては、境界査定が要件となっていません。したがって地積測量図の作成、法務局への備え付け後に境界査定(官民査定・民地同士の境界確定)などが行われて境界の位置が間違っていたとしても、その土地について地積の更正登記をしない限り、自動的に「地積測量図」が差し変わるわけではありません。別の言い方をすれば、法務局にある「地積測量図」は「土地所有者(申請者)が認識する境界に基づく実測図」であり、境界査定に基づく「確定図」とは根本的に異なります。尤も、境界査定後に作成された「地積測量図」であれば、双方が一致するはずですが。いずれにしても法務局にある「地積測量図」を100%信頼することはできないようです。
 戻る
地番
「地番」とは、明治32年に制定された不動産登記法により定められた土地の番号のことです。日本国内の土地は、国有地等を除き、財産として管理し、取引の安全を図るため境界により区分された一区画ごとにすべて「地番」が付けられています。
「住所」は、昭和37年に制定された「住居表示に関する法律」に基づいて、それまで土地の地番で定めていた住所を、合理的にわかりやすくするため自治体が定めているもので、「地番」とは別の番号です。一般的には、一定の基準に基づいて順序よく、建物ごとに番号を付けることによって、日常生活や経済活動上の便宜向上をはかるためとも言われています。「住居表示」は市街地の一定の区域に限って順次実施をされているため、全国的には実施がされていない地域も多数存在します。また、「住居番号」は建物が新築、改築をされた時新たにつけられるため、建物のない土地には「地番」はあっても「住所」はないという所も存在します。このように、「住居表示番号」は、居住状況に基づいて付されるものですが、「地番」は、居住状況とは別に、土地の所有者が誰であるか、どのような形状の土地であるのかを識別し特定するために付されている番号であり、「住居表示」が実施されたとしても、原則として「地番」が変更されることはありません。
 戻る
地目
1田、2畑、3宅地、4塩田、5鉱泉地、6池沼、7山林、8牧場、9原野、10墓地、11境内地、12運河用地、13水道用地、14用悪水路、15ため池、16堤、17井溝、18保安林、19公衆用道路、20公園、21鉄道用地、22学校用地、23雑種地とあります。
 戻る
地目変更
地目変更とは、土地の登記簿上の土地の用途目的(地目:「ちもく」といいます)を現実のものに改めること、または新しく変えることをいいます。
例えば、今まで畑だった土地を宅地に変え、住宅を建築したり、既に住宅の敷地になっているのに登記簿上の地目がまだ畑だった場合に現在の状態(つまり宅地)に修正したりすることがあてはまります。

農地転用と地目変更について
農地から他の用途に土地の利用を変えることを「農地転用」といいます。国は農業生産力の増進を主な目的として「農地法」という法律を定めており、農地転用をするには厳格な手続を求めています。
 戻る
賃借権
賃料を支払って借りることを内容とする権利。
用益的権利のひとつだが、これだけは物権ではなく債権であるため登記請求権がない。そのためか、定期借地権や事業用借地権といった特殊なものを除けば滅多に登記されない。
 戻る
登記
私法上の権利を国が管理する帳簿に記録すること。または記録そのもの。
代表的なものは不動産登記や会社・法人の登記だが、他にも各種財団登記、船舶登記、立木登記など様々なものがある。
 戻る
登記所
登記事務をとり行う国の機関で、法務局の内部にある。
 戻る
登記事項証明書
コンピューター化した登記所において、登記ファイルに記録された情報を印字して認証文を付けた物。従来の登記簿謄本にあたる。登記簿を謄写するという行為からかけ離れてしまったため、こうした名称になった模様。だが、名前の長さと今までの習慣からか「謄本」と呼ぶ人が圧倒的に多い。
 戻る
登記済証
登記申請が受理された場合に申請人に還付される書面。もう少し具体的に言うと、原因証書や申請書副本に「登記済」という印を押すなど一定の処理が施されて戻ってきたもの。
正式な用語ではないが世間では「権利書」とよんでいる。
 戻る
登記名義人表示変更登記
一般の方は「名変」と聞くと、名義の変更、すなわち「所有権を移転してしまうこと」を連想しがちだが、実務家の間では登記名義人の住所や氏名を変更する登記のことをこう呼ぶ。
例えば不動産を売却する際、登記簿上の住所が以前に済んでいた場所のままだと、移転登記に先だって「住所を変更しました」という旨の登記を申請しなければ移転登記は受理されない。その「住所を変更しました」という旨の登記が、この登記名義人表示変更登記、即ち名変である。
 戻る
謄本
原本の写しのこと。
全部を写したものを謄本、一部を写したものを抄本と呼び、一応区別している。登記簿全部の写しなら登記簿謄本、戸籍の一部の写しなら戸籍抄本、といったような使い方をする。
 戻る
登録免許税
登記を申請する者に課される国税です。
不動産1個につきいくらという定額式と、固定資産評価額や債権額の1000分のいくつという定率式の2種類がある。
登録免許税は通常、申請書に収入印紙を貼ることによって納めます。そのため、ほとんどの場合、報酬とこの登録免許税を一緒に預かることになります。例えば、課税価格が2000万円の土地1筆を売買で移転する場合、登録免許税は40万だが、報酬は日当などを合わせてもせいぜい5〜7万程度である。だが一般の方はなかなかそんな区別がつかないので、「何だか沢山の金額を司法書士に払った」という印象しか抱かないことになります。

 1.所有権保存登記
                 課税標準        税率
                 不動産の価格      1000分の4

 2.所有権移転登記

  登記原因           課税標準        税率
  相続             不動産の価格      1000分の4
  合併             不動産の価格      1000分の4
  遺留分減殺          不動産の価格      1000分の20
  遺産分割           不動産の価格      1000分の2
  遺産分割による贈与      不動産の価格      1000分の10
  共有物分割          不動産の価格      1000分の20 

   共有物分割については分筆を伴う場合など税率軽減の適用がある。
    登録免許税法施行令第9条

  共有物分割による贈与     不動産の価格      1000分の20
  贈与、遺贈          不動産の価格      1000分の20 

   遺贈で受遺者が相続人の場合、相続証明書を添付すれば1000分の4

  財産分与           不動産の価格      1000分の20
  真正な登記名義の回復     不動産の価格      1000分の20
  持分放棄           不動産の価格      1000分の20
  相続人不存在確定       不動産の価格      1000分の20
  特別縁故者不存在確定     不動産の価格      1000分の20
  民法第958条の3の審判   不動産の価格      1000分の10
  委任の終了          不動産の価格      1000分の20
  売買             不動産の価格      1000分の20 

  ※軽減税率(措法72)
   平成23年4月1日から平成24年3月31日まで        1000分の13
   平成23年4月1日から平成24年3月31日まで        1000分の15


  交換             不動産の価格      1000分の20
  代物弁済           不動産の価格      1000分の20
  譲渡担保           不動産の価格      1000分の20
  譲渡担保契約解除       不動産の価格      1000分の20


 3.抵当権設定登記        債権額         1000分の4

  抵当権移転登記

  登記原因           課税標準        税率
  債権(一部)譲渡       債権額         1000分の2
  相続・合併          債権額         1000分の1


 4.根抵当権設定登記       極度額         1000分の4

  根抵当権移転登記

  登記原因           課税標準        税率
  全部譲渡           極度額         1000分の2
  分割譲渡           譲渡極度額       1000分の2
  一部譲渡           極度額を譲渡後の共有
                 者数で割った金額    1000分の2
  相続・合併          極度額を譲渡後の共有
                 者数で割った金額    1000分の1

 5.賃借権設定登記        不動産の価格      1000分の10

 6.地上権設定登記        不動産の価格      1000分の10

 7.所有権移転仮登記       不動産の価格      1000分の10

 8.その他の仮登記        不動産の価格によるもの 本登記の税率の2分の1
                 不動産の個数によるもの 1個1,000円

仮登記の登録免許税

 9.抵当権抹消登記        不動産の個数      1個1,000円
                 (ただし、20個以上の時は2万円)

10.登記名義人表示変更      不動産の個数      1個1,000円

11.(根)抵当権の順位変更の登記 抵当権の件数      1件1,000円

12.付記登記、抹消登記の回復登記、
  登記の更正・変更の登記    不動産の個数      1個1,000円
 戻る
ページトップへ戻る
な
根抵当権
不動産等に設定する抵当権の一種で、抵当権は特定の債権に対して設定されますが、根抵当の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めると、その限度内で債権は担保されます。したがって、継続的な貸借取引の有る企業と金融機関では、借り入れをする際にいちいち抵当権を設定する必要がないので、根抵当権が利用されています。
 戻る
ページトップへ戻る
は
評価証明書
不動産の固定資産評価額を記載した証明書。
所有権と用益的権利の保存、移転、設定登記に添付する。
 戻る
表示登記
不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現況を表示する欄になされる登記をさします。この欄には、土地の場合、所在、地番、地目、地積が記載されます。建物の場合には、所在、家屋番号、種類、構造、床面積が記載されます。また、地番のない道路、水路等国 有地の売払いを受けた場合等についても、土地の表示の登記に準じて、この登記 申請を行います。
 戻る
表題部
土地の場合、所在、地番、地目、地積が記載されます。建物の場合には、所在、家屋番号、種類、構造、床面積が記載されます。
 戻る
保証書
紛失等の理由で登記済証(権利書)を提出できない場合に、救済措置として代わりに提出させる書面となります。
登記義務者に人違いのないことを登記を受けたことのある成人2名に保証していただくことになります。
 戻る
保存登記
不動産について最初にする所有権の登記をいう。
この保存登記により、その不動産について、はじめて所有権者が公示され、その後その不動産に関する物権の得喪変更の状況を公示する手段の基礎となる。
抵当権や地上権など設定行為によって生じるものは対象とならない。対象となるのは所有権と先取特権だが、先取特権は滅多にないし、土地に関して所有権が新たに発生することは公有水面の埋立、里道、水路、堤塘払い下げを受けた後などを除けばあり得ない。
 戻る
分筆登記
1筆として登記されている土地を数筆の土地として分割する登記の申請です。この分筆の登記申請は、その申請義務はありません。なお、表題部に記載したる所有者または所有権の登記名義人からの申請であること要します。また、所有者が2名 以上の場合は、その全員からの申請であること要します。
 戻る
ページトップへ戻る
ま
抹消登記
文字どおり、ある登記を抹消する登記のこと。
ほぼ全ての登記が対象となる。したがって、その気になれば所有権だって抹消できる。しかし、大抵の場合は抵当権などの担保権を抹消する意味で使われる。
売買による所有権移転登記の前提として、売主が設定している抵当権などを抹消することが多い。いわゆる「抹消、移転」というやつ。更に買主が金融機関から借り入れを起こす場合は移転の後に抵当権などを設定するので、司法書士が一番喜ぶ「抹消、移転、設定」となる。もし売主の住所が登記簿上の住所から移転していたら、一番最初に住所変更の登記、即ち名変をする必要があるので、「名変、抹消、移転、設定」となる。
こういった売買に伴う抹消は、新しい資料をもとに当事者とも密に打ち合わせを行えるので何の問題も無いのだが、抹消だけを依頼された場合、報酬を抑え込まれた上に設定当時の古い資料しかなくて苦労することが多い。
 戻る
持分
複数の者が権利を共有する場合の、その共有割合。分数で表す。「1/3」のように簡単なものであればいいが、たまに資金提供割合を忠実に再現しようとすると「3045/9808」とかでてくる場合があります。
 戻る
持分放棄
@移転の登記原因のひとつで、共有者の誰かが自己の持分を放棄した結果、その者の持分が他の共有者に帰属する現象を内容とする。当然ながら、登記簿上共有関係になっていることが前提である。
A共有物全体に対する担保物権を、特定の共有者の持分に対する担保物権とする変更登記の俗称。

例えば、道路持分とセットで分譲する5区画の新築現場があったとする。敷地は丸ごと「所有権移転」をするが、道路は1/5ずつ持分移転していくことになる。その結果、敷地は購入者Aの単独所有に、道路は分譲業者XとAの共有となる(Aが最初の購入者だとする)。
分譲業者も土地を仕入れるのにあたり借り入れをしているのが普通だから、売り物の土地には抵当権等がしっかりついているはずである。敷地の方は抹消してからAに移転すれば済むことであるが、道路の方はそうはいかない。まだ売れていない区画に対応する道路持分についてまで抵当権を外すことなど抵当権者が承知しないからである。
そこで、こういう場合は抵当権者がAの持分に対する抵当権を放棄し、Xの持分だけに対する抵当権に変更してしまうという方法を取る。実質的な一部抹消と言えるが、あくまで変更登記である。
この登記は、目的が「何番抵当権をX持分の抵当権とする変更」、原因が「年月日A持分の放棄」という特殊なペアで成り立っており、原因の方を取って「持分放棄」と呼ぶことが多い。実務で「持分放棄」と言えば、本来の意味である@よりも、俗称であるこのAの意味で使うことの方が圧倒的に多い。
 戻る
ページトップへ戻る
や
要約書
コンピューター化した登記所において、登記ファイルの内容の要点を印刷したもの。かつての閲覧に相当する。発行の日付も認証文も入らないので証明力はまるでない。
 戻る
予告登記
不動産登記実務において、登記原因の無効又は失効による登記の抹消又は回復の訴えの提起があった場合に、裁判所の嘱託によってなされる登記である。
予告登記は、たんに訴訟の提起があった事実を公示して第三者に警告をあたえるという事実上の効力を有するにすぎず、登記の対抗力とは無関係な特別の登記である。
 戻る
ページトップへ戻る
ら
利益相反
一定の身分関係にある当事者間で利益が相反する取引行為をすること。
典型例として、親の債務のために未成年の子が所有する不動産に担保を設定すること、会社とその取締役の間でする売買などが挙げられる。この利益相反に該当する場合は特別の措置を講じなければならない。
会社の場合は、取引を承認する議事録を作ってしまえば済む。
未成年の子の場合は家庭裁判所に特別代理人の選任を申し立てて、その特別代理人が子を代理して取引を行うという恐ろしく面倒なことをしなければならない。
 戻る
ページトップへ戻る
秋元技術コンサルタンツ